Bức tranh thị trường địa ốc quý III/2023 đã ghi nhận nhiều điểm sáng tích cực sau một thời gian hạ nhiệt.
Sự dịch chuyển dòng tiền cùng những động thái quyết liệt của Chính phủ nhằm “gỡ khó” cho thị trường bất động sản (BĐS) đã phần nào giảm tải áp lực tâm lý cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư. Nếu thị trường tiếp tục vận động theo diễn biến này thì kỳ vọng thanh khoản thị trường được khơi thông trở lại và thị trường BĐS chuẩn bị bước vào chu kỳ “hửng nắng”.
Niềm tin được củng cố
Soi chiếu lại quá khứ, sau khi “thấm đòn” từ đại dịch Covid-19 và vòng xoáy “đa khủng hoảng” kinh tế, thị trường BĐS chỉ thực sự bất động theo đúng nghĩa đen kể từ khi bị siết tín dụng cùng một loạt sự cố trái phiếu giữa năm 2022. Tuy nhiên từ đầu năm 2023, Chính phủ đã kịp thời vào cuộc, đưa ra các giải pháp thực tế tháo gỡ khó khăn. Đặc biệt, Nghị quyết số 33/NQ-CP có những tác động tích cực điều chỉnh thị trường hồi phục đúng hướng, bền vững. Sau gần 06 tháng “khoá van” tín dụng đối với BĐS, ngân hàng đã “cởi mở” hơn đối với các dự án bảo đảm pháp lý, đáp ứng nhu cầu thực. Nhiều giải pháp đồng thời được thực hiện và bước đầu có kết quả cho thấy những tín hiệu sáng của thị trường. Tính đến hiện tại, sau 04 lần giảm lãi suất điều hành, chính sách tiền tệ được nới lỏng đã khuyến khích dòng tiền chảy vào các kênh đầu tư, đồng thời khơi thông tắc nghẽn về nguồn vốn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Thị trường BĐS có tín hiệu hồi phục tích cực. Dòng tiền đang dịch chuyển về BĐS
Lãi suất tiền gửi đã giảm sâu ở tất cả các kỳ hạn, dòng tiền sau khi tất toán sổ tiết kiệm buộc phải tìm kiếm các kênh đầu tư khác để bảo đảm tỷ suất sinh lời như kỳ vọng và BĐS luôn là kênh được lòng NĐT nhất. Dữ liệu Batdongsan.com.vn công bố cho thấy tháng 7-2023, sau đà giảm về nguồn cung và nhu cầu BĐS suốt nửa đầu năm 2023, mức độ quan tâm đến các giao dịch bán BĐS trên cả nước đã tăng 6% so với tháng 6, lượng tin đăng bán nhà đất cũng tăng 4%. Tháng 8 vừa qua, những chỉ số này tiếp tục tăng. Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cũng phản ánh nhu cầu tìm mua BĐS toàn quốc tăng trung bình 5% so với tháng 7, lượng tin đăng bán cũng tăng 2%.
Cập nhật tại nhiều văn phòng công chứng và văn phòng đăng ký đất đai, số lượng người giao dịch BĐS đang tăng lên. Đây là một chỉ báo cho thấy thị trường BĐS đã ấm dần lên. Hiệu ứng sẽ tiếp tục nhân lên vào cuối năm 2023, khi hàng triệu tỷ đồng tiền gửi tiết kiệm đến kỳ đáo hạn.
Thị trường BĐS đã “chạm đáy”?
Nhiều người cho rằng, thời điểm thị trường BĐS chạm đáy cũng là lúc thị trường sắp đảo chiều đi lên. Tâm lý này khiến nhiều nhà đầu tư “ôm tiền” ngồi chờ chỉ báo xác nhận tín hiệu đảo chiều của thị trường để có thể sở hữu BĐS với giá “hời” nhất. Tuy nhiên, giá đáy là một khái niệm khá mơ hồ. Bởi lẽ, “đáy chỉ được đo khi thị trường đi qua đáy”, rất khó để xác định đáy của bất kỳ thị trường tài chính nào, đặc biệt là BĐS.
Các chuyên gia cho rằng, cuối năm 2023 là thời điểm hợp lý cho nhà đầu tư và người mua BĐS để ở cân nhắc xuống tiền. Khi dòng tiền tiết kiệm lên đến hàng nghìn tỷ đồng dự kiến đáo hạn vào Quý IV năm 2023 – cũng chính là thời điểm mà các áp lực đè nén thị trường dần được tháo gỡ, nền giá BĐS chắc chắn sẽ có xu hướng tăng.
Phân khúc BĐS nào sẽ “bật dậy” đầu tiên?
Sau thời gian trú ẩn trong ngân hàng, dòng tiền cá nhân đã bắt đầu giải ngân vào các giao dịch BĐS từ quý II/2023. Giới đầu tư bắt đầu hành trình đi săn. Thị trường xuất hiện điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hoá cao và đặc biệt là vùng trũng về giá.
Thống kê từ batdongsan.com.vn tại thị trường Hà Nội, đất nền là loại hình có nhu cầu tìm mua cao nhất, tăng 12% so với tháng 7. Phân khúc đất nền từ 1- 3 tỷ đồng được lựa chọn do thanh khoản tốt, có khả năng kinh doanh, đem lại dòng tiền ổn định. Ưu điểm vượt trội của dòng sản phẩm này là khoảng giá trong khả năng thanh toán, nhà đầu tư dễ dàng sử dụng nguồn vốn tự có hoặc vay thêm một phần vốn ngân hàng nhưng vẫn kiểm soát được áp lực tài chính hàng tháng.
Tuy nhiên, các NĐT vẫn giữ tâm lý thận trọng vậy nên chỉ chọn những dự án BĐS “sạch” với pháp lý minh bạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và nhìn thấy được tiềm năng thực sự. Những khu vực ổn định về giá, có tiềm năng phát triển vùng mạnh mẽ và thị trường BĐS sơ khai chưa có nhiều lần tăng giá sẽ là lựa chọn dầu tiên khi dòng tiền dịch chuyển về BĐS. Tại các tỉnh lân cận Thủ đô Hà Nội, thị trường mới nổi Phú Thọ là một điển hình. Nếu các tỉnh như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bắc Giang…đã có nhiều lần tăng giá thì giá BĐS tại Phú Thọ vẫn còn là vùng trũng, còn thấp so với tiềm năng phát triển của khu vực.
Việt Trì Spring City (Khu nhà ở đô thị phía Tây Nam, phường Vân Phú, thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ) tọa lạc tại trung tâm thành phố Việt Trì đang là dòng sản phẩm được nhiều NĐT quan tâm trong giai đoạn này.
Việc đánh giá, phân tích nhằm lựa chọn những khu vực có nền giá BĐS hợp lý, tương xứng với giá trị khai thác dòng tiền hoặc xuất phát từ nhu cầu để ở chính là điều kiện tiên quyết trước khi xuống tiền. Chỉ những giao dịch BĐS “thật” tại các tỉnh còn dư địa phát triển mới là tiền đề cho một chu kỳ BĐS mới với triển vọng bền vững.
