Ngay cả khi mua được nhà tập thể với giá thấp hơn các căn chung cư, người mua vẫn phải đối mặt với những rủi ro riêng có của loại hình bất động sản này.
Nội dung chính:
- Có giá tiền tỷ nhưng nhà tập thể cũ phần lớn đã xuống cấp, không đảm bảo chất lượng sống.
- Không phải căn hộ tập thể cũ nào cũng dễ giao dịch, một số căn rao bán nhiều lần nhưng không có người mua.
- Việc di dời, đền bù nhà tập thể gặp rất nhiều khó khăn
Nhà tập thể đang trở nên “nóng” dần trong khoảng 5 năm trở lại đây khi nguồn cung căn hộ mới luôn hạn chế, các căn chung cư tăng giá hàng ngày. Một số căn hộ tập thể với tuổi đời 30 – 40 năm, diện tích trên sổ chỉ từ 25 – 40m2 được cho là có giá ngang ngửa chung cư cao cấp nhờ vị trí đẹp và cơ hội được đền bù trong tương lai.
Tuy nhiên, đó dường như chỉ là lời quảng cáo từ những người đang muốn “thoát hàng”.
“Một tiền gà, ba tiền thóc”
Nhà tập thể cũ thường thu hút người mua bằng các ưu điểm như vị trí đẹp, giá tốt, cơ hội được đền bù khi cải tạo. Vì thế, nhiều người sẵn sàng chi vài tỷ đồng để mua một căn hộ tập thể tuổi đời trên 30 năm để ở.
Tháng 12/2021, vợ chồng anh Linh, chị Tú mua một hộ 55 m2 tại tầng 3 của một khu tập thể cũ ở phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình (TP Hà Nội) với giá 2,25 tỷ đồng, tương đương gần 41 triệu đồng/m2. Căn hộ đã được chủ cũ cơi nới thêm hơn 10 m2 nên diện tích sử dụng thực tế khoảng 65 m2, đủ để bố trí 2 phòng ngủ, 1 phòng làm việc và công trình phụ thiết yếu.
Bấy giờ, anh Linh và chị Tú đều làm việc tại các quận trung tâm của Hà Nội, giá nhà quanh nơi làm việc đều vượt 4 tỷ đồng/căn. Không đủ tài chính, anh chị quyết định mua căn hộ tập thể cũ dù được nhiều người can ngăn với lý do nhà đã xuống cấp, thường xuyên mất nước, không đảm bảo an toàn…
“Khoản tiền 2,25 tỷ đồng rất lớn với gia đình tôi, nhưng đổi lại chúng tôi có một căn nhà đứng tên mình ở trung tâm Hà Nội, con cái có thể đi bộ đi học ở những ngôi trường chất lượng tốt”, anh Linh kể lại.
Tuy nhiên, chỉ khi về ở, anh Linh và chị Tú mới nhận ra nhiều bất cập của loại hình nhà ở này, cũng chính là những vấn đề được nhiều người can ngăn từ trước.
Thứ nhất, theo anh Linh, nhà đã xuống cấp sau hơn 30 năm sử dụng. Anh Linh phải bỏ ra 140 triệu động để cải tạo nhà, bao gồm sơn, lát lại sàn gỗ, sửa lại phòng bếp, nâng cấp nhà vệ sinh và hệ thống điện trong căn hộ, mua sắm một số món đồ nội thất cơ bản.
Thứ hai, việc gửi xe ở khu tập cũ thể rất bất tiện. Mỗi tháng, anh Linh phải bỏ ra 2,5 triệu đồng để gửi ô tô tại bãi đỗ xe cách nhà 500 mét và 250.000 đồng để gửi chiếc xe máy của vợ. Chỉ tính riêng phí gửi xe, mỗi tháng vợ chồng anh chị mất gần 3 triệu đồng.
Chỉ tính riêng phí gửi xe, mỗi tháng hai vợ chồng mất gần 3 triệu đồng.
Thứ ba, theo hai vợ chồng, là câu chuyện chất lượng cách âm ở nhà tâp thể cũ. Nhà cũ, các hộ gia đình thường xuyên sửa chữa, ảnh hưởng đến các hộ xung quanh. Thậm chí, việc cách âm giữa các căn hộ cũng chưa tốt, chỉ cần giẫm chân, chạy nhảy, là căn hộ tầng dưới bị ảnh hưởng.
Thứ tư, căn hộ đã xuống cấp, thường xuyên xảy ra tình trạng ẩm mốc ở các bức tường cạnh bếp, nhà vệ sinh. Dù đã sơn lại toàn bộ nhà rất cẩn thận, nhiều mảng sơn vẫn rơi xuống vì ẩm.
Anh Linh từng phải hỗ trợ 50% chi phí sửa chữa nhà vệ sinh cho căn hộ tầng trên khi bồn cầu của họ bị hỏng, rò rỉ nước xuống nhà anh, trong khi căn hộ đó được cho thuê.
Thêm vào đó, căn hộ thường xuyên mất nước, có tháng mất 4 lần, mỗi lần kéo dài 1 ngày. Tình trạng chuột, gián phá phách cũng được anh Linh, chị Tú than thở.
Căn hộ thường xuyên mất nước, có tháng mất 4 lần, mỗi lần kéo dài 1 ngày.
Không dễ bán lại
Được quảng cáo là đắt ngang chung cư cao cấp, hạng sang tại Hà Nội tuy nhiên thực tế cho thấy căn hộ tập thể cũ không dễ giao dịch trên thị trường, kể cả khi giá bán chỉ ngang một dự án chung cư tầm trung.
Sau khi về ở hơn 1 năm, Anh Linh, chị Tú nhiều lần rao bán căn hộ của mình với giá 2,6 tỷ đồng nhưng đến nay vẫn chưa bán được. Đa số người đến xem nhà đều trả giá 2,3-2,4 tỷ đồng – thấp hơn số tiền hai vợ chồng “đập” vào căn hộ và phí hoa hồng cho môi giới.
Khảo sát cho thấy giá căn hộ chung cư (loại mới đi vào hoạt động 5 năm trở lại đây) tại Hà Nội đều có giá bán vượt 40 triệu đồng/m2. Các căn hộ nội đô Hà Nội mở bán trong năm 2022, 2023 đều được giao dịch trên 50 triệu đồng/m2. Mức giá căn hộ tập thể khoảng 35-40 triệu đồng/m2 sau khi “cơi nới” trở nên rẻ hơn đáng kể.
Căn hộ tập thể cũ được quan tâm trở lại và trở rục rịch tăng giá sau khi Chính phủ công bố Nghị định 69/2021 về việc cải tạo các khu tập thể cũ xuống cấp. Khảo sát cho thấy, giá căn hộ cũ có tăng, nhưng không đáng kể. Phần lớn các căn tập thể cũ hiện tại có giá trung bình 48-53 triệu đồng/m2.
Thế Anh, người từng môi giới phân khúc tập thể cũ tại các quận Ba Đình, Đống Đa tại Hà Nội, cho biết người dân không quá mặn mà với tập thể cũ như nhiều người vẫn quảng cáo bởi chất lượng nhà tập thể cũ không cao, lại tiềm ẩn nhiều nguy cơ.
Theo môi giới này, nhà tập thể cũ neo giá trung bình trên 40 triệu đồng/m2 từ khoảng 5 năm trước. Vì diện tích trên sổ hồng (chưa tính cơi nới) nhỏ, tổng giá bán của một căn tập thể cũ thường không quá cao, dao động 1,3-2 tỷ đồng – mức phù hợp với túi tiền của nhiều người.
Tuy nhiên, người này cũng cho rằng một số người sau khi đến xem nhà tập thể cũ thường thay đổi quyết định vì chất lượng nhà ở đã xuống cấp sau hàng chục năm sử dụng. Nếu muốn ở được, họ phải bỏ 100-200 triệu đồng để cải tạo. Tuy nhiên không phải hạ tầng nào cũng có thể cải tạo, ví dụ đường dẫn nước thải, không gian sinh hoạt…
Đồng quan điểm, một môi giới tên Hà cũng cho biết với mức giá khoảng 40-50 triệu đồng/m2, nhiều người sẽ chọn mua các căn hộ xa trung tâm nhưng có chất lượng tốt hơn.
“Chung cư mới có tốc độ tăng giá tốt hơn nhà tập thể cũ, nhà tập thể cũ thường tăng khoảng 3-5%/năm, trong khi một số chung cư mới hiện nay tăng giá 10-20%/năm”, Hà nói.
Chưa kể, theo người này, nhà tập thể cũ thương được cơi nới tùy ý, không có quy hoạch nên không đảm bảo an toàn. Điều này dẫn đến nguy cơ mất an toàn phòng cháy chữa cháy.
“Không nên quá trông chờ vào việc cải tạo nhà tập thể cũ”
Nhiều người mua nhà tập thể cũ với kỳ vọng được cải tạo trong tương lai. Theo nhiều môi giới chuyên loại hình nhà ở này, khách hàng nên cân nhắc các rủi ro và không nên quá trông chờ vào việc cải tạo.
Khách hàng nên cân nhắc các rủi ro và không nên quá trông chờ vào việc cải tạo nhà tập thể cũ
“Năm 2016, tôi môi giới cho một người mua căn hộ tại Khu tập thể Ngọc Khánh, quận Ba Đình với giá 1,2 tỷ đồng. Anh này mua để ở kết hợp đầu tư, chờ cải tạo nhưng đến tận bây giờ, khi đã buộc phải chuyển đi do nhà xuống cấp nhưng việc cải tạo vẫn chưa diễn ra. Nếu dùng khoản tiền đó để đầu tư các tài sản khác thì có lẽ đến nay lợi nhuận đã lớn hơn rất nhiều”, môi giới Hà nói.
Quy trình cải tạo nhà tập thể cũ, từ khâu quy hoạch, kêu gọi nhà đầu tư, thỏa thuận đền bù, giải phóng mặt bằng đều mất nhiều thời gian. Quan điểm mua nhà tập thể cũ để chờ cải tạo được các chuyên gia đánh giá là có nhiều rủi ro bởi việc cải tạo phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
Thực tế cho thấy không phải mọi khu tập thể cũ đều dễ cải tạo.
“Chỉ những khu đã xuống cấp ở mức độ nghiệm trọng mới được xếp vào nhóm xem xét cải tạo. Những khu nằm riêng biệt, giáp các trục đường lớn, việc cải tạo sẽ dễ dàng hơn. Trong trường hợp nhà tập thể cũ nằm lẫn với nhà dân ở các khu trung tâm, chưa có các tuyến đường đủ lớn, các chủ đầu tư sẽ mất nhiều chi phí để đền bù, làm hạ tầng, ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận của họ”, môi giới Hà nói.
Hà Nội có hơn 1.600 nhà tập thể, chung cư cũ, bao gồm gần 1.300 nhà thuộc 76 khu chung cư. Ngoài ra, còn có 306 chung cư cũ độc lập, được xây dựng từ những năm 1960-1994 và trước năm 1954. Đến nay, đa số các khu đều hết niên hạn sử dụng, một số có nguy cơ đổ sập.
Vấn đề cải tạo chung cư, tập thể cũ đã được Hà Nội đặt ra từ hơn 20 năm trước, mục tiêu đến năm 2015 sẽ hoàn thành. Tuy nhiên, do một số bất cập và sự thay đổi chính sách nên đến nay mới có 19 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoàn thành, đưa vào sử dụng (chiếm 1,2% tổng số nhà ở chung cư cũ) và 14 dự án đang triển khai.
Trong giai đoạn 2021-2025, thành phố lên kế hoạch cải tạo 10 khu chung cư cũ, bao gồm bốn khu nhà cấp D – cấp độ nguy hiểm, nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp người dân, gồm: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, nhà của Bộ Tư pháp; và sáu khu có tính khả thi để cải tạo là Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân.
